戴學(xué)鋒：別被2%的收益率嚇退 酒店投資根本不存在泡沫 - 酒店資訊-輝視資訊_旅游及大住宿業(yè)專(zhuān)業(yè)媒體 - 輝視-旅游及大住宿業(yè)門(mén)戶(hù)
新聞來(lái)源：宏輝智通 發(fā)布日期：2018-05-21 瀏覽次數(shù)：2879投資酒店行業(yè)，不僅僅是為了掙錢(qián)，更多的是以時(shí)間換空間的投資。
（輝視網(wǎng)訊 李菁）5月12日，第十屆全球文旅產(chǎn)業(yè)論壇、第十屆全球酒店業(yè)文化產(chǎn)業(yè)高峰論壇暨2018全球旅游業(yè)金樽獎(jiǎng)、馬可波羅勛章頒獎(jiǎng)盛典(第十屆)在深圳登喜路國(guó)際大酒店正式召開(kāi)。大會(huì)將圍繞“區(qū)塊鏈、文化自信、新時(shí)代發(fā)展”的創(chuàng)新理念，助力全球旅游酒店業(yè)文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為文博會(huì)和中國(guó)旅游酒店業(yè)增光添彩!本次活動(dòng)吸引了包括國(guó)內(nèi)旅游景區(qū)、酒店管理集團(tuán)、著名酒店、著名基金、投資機(jī)構(gòu)、大型企業(yè)集團(tuán)、旅游產(chǎn)業(yè)智庫(kù)、各大媒體機(jī)構(gòu)在內(nèi)的600馀人參加。
會(huì)上，中國(guó)社科院旅游研究中心副主任戴學(xué)鋒主任，以“酒店高投資低效益之謎分析”為題，帶來(lái)精彩分享。
凈資產(chǎn)收益率僅2%，投資飯店總額反上升
戴學(xué)峰提到當(dāng)前我國(guó)酒店的營(yíng)業(yè)收入、平均房?jī)r(jià)、出租率等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是非常穩(wěn)定的。唯一讓行業(yè)擔(dān)心的指標(biāo)，即酒店的凈資產(chǎn)收益率目前非常低，平均水平不到2%。而國(guó)家所有旅游企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率，每年平均水平凈資產(chǎn)收益率4%。在一個(gè)微信理財(cái)存款利率或者理財(cái)收益率都能達(dá)到4%、5%的時(shí)代，酒店業(yè)的投資率讓人毫無(wú)信心。
回顧多年數(shù)據(jù)，戴學(xué)峰表示酒店投資占旅游投資中的比重確實(shí)在迅速下降。在上世紀(jì)80 90年代的時(shí)候，飯店業(yè)的投資額幾乎等于旅游業(yè)的投資額，現(xiàn)在卻下降到1%左右。但是一個(gè)有趣的現(xiàn)象：盡管飯店業(yè)的投資額比重在下降，但實(shí)際上投資飯店的總額并沒(méi)有下降，實(shí)際上還在上升。
對(duì)此，戴學(xué)峰解釋了這一反差現(xiàn)象中影響最大的因素之一是文旅綜合體建設(shè)過(guò)程中，酒店的投資金額并未被單獨(dú)抽出，而是融合在投資總額中。所以從酒店總的投資額的角度看，投資酒店的總額并沒(méi)有下降，各個(gè)投資商對(duì)旅游業(yè)酒店的投資興趣還是非常高的。
低效率的酒店業(yè)，為何偏得資本寵愛(ài)
對(duì)此，戴學(xué)峰提出了一個(gè)問(wèn)題，在酒店業(yè)基本上不掙錢(qián)的情況之下，為什么還有這么多資本愿意投資在酒店里面？通過(guò)研究，他發(fā)現(xiàn)酒店業(yè)的低效率不光是中國(guó)的現(xiàn)象，2011年美國(guó)的酒店行業(yè)凈資產(chǎn)收益率不到5%，臺(tái)灣從1997年到2008年，指標(biāo)僅1.2%左右，日本酒店業(yè)的凈資產(chǎn)收益率居然是負(fù)值。接著，他就這一問(wèn)題展開(kāi)八點(diǎn)分析。
第一，中國(guó)酒店的增長(zhǎng)得益于中國(guó)旅游業(yè)的增長(zhǎng)。隨著旅游市場(chǎng)在變大，酒店投資也變多。
第二，盡管酒店業(yè)凈資產(chǎn)收益率低，但是現(xiàn)金流非常穩(wěn)定，而且投資酒店不會(huì)成為垃圾資產(chǎn)。這讓投資酒店業(yè)成為了我們國(guó)家資本的避風(fēng)港。近幾年貨幣投資量增長(zhǎng)迅速，社會(huì)有大量的閑錢(qián)，酒店業(yè)以穩(wěn)定的現(xiàn)金流，獲得投資人的青睞。多年以來(lái)盡管經(jīng)濟(jì)有很多很多波動(dòng)，但是酒店業(yè)的平均收入是非常穩(wěn)定的，同時(shí)每日有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，投資酒店不會(huì)成為垃圾資產(chǎn)，因?yàn)榫频昊旧隙荚诔鞘泻诵膮^(qū)或風(fēng)景優(yōu)美地區(qū)。它是一個(gè)非常好的資本升值空間環(huán)境。
第三，旅游業(yè)，尤其是酒店業(yè)，它的效益往往不表現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上，而是在資產(chǎn)轉(zhuǎn)賣(mài)上面。戴學(xué)峰以自己的親身體驗(yàn)證實(shí)了這一分析“北京的燕京飯店，最初是屬于北京旅游局的。我是1988年在北京旅游局工作，后來(lái)我又到北京首旅集團(tuán)工作，這個(gè)酒店又劃到首旅集團(tuán)旗下。2002年的時(shí)候酒店賣(mài)酒店，賣(mài)給海航，賣(mài)了4600多萬(wàn)，但是僅僅過(guò)了半年以后，海航再賣(mài)這個(gè)酒店，賣(mài)了2.05億，也就是說(shuō)它用八年時(shí)間這個(gè)資產(chǎn)翻了兩番。所以投資酒店，它既有穩(wěn)定的現(xiàn)金流不讓我賠錢(qián)，我有一天賣(mài)這個(gè)酒店還可以掙很多錢(qián)，所以投資酒店的效益主要體現(xiàn)在資本項(xiàng)目下。”
第四，投資酒店有非常明顯的廣告效應(yīng)，因?yàn)榫频暌话銇?lái)說(shuō)是在城市核心地區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美的地區(qū)。在這個(gè)空間背景之下如果一個(gè)大型集團(tuán)有一個(gè)酒店的話，就相當(dāng)集團(tuán)有一個(gè)會(huì)客廳。實(shí)際上對(duì)很多大型集團(tuán)來(lái)說(shuō)投資酒店根本就不是為了掙錢(qián)，而是把這個(gè)酒店當(dāng)成自己的會(huì)客廳。
第五，這些年房地產(chǎn)的興起也拉高了酒店投資。
第六，和房地產(chǎn)相關(guān)的，就是大型旅游綜合體?，F(xiàn)在在大型旅游綜合體里面，酒店已經(jīng)成了大型綜合體的標(biāo)配。旅游綜合體主要通過(guò)商圈掙錢(qián)，所以投資方并不在乎某一個(gè)酒店掙錢(qián)或者賠錢(qián)。相同經(jīng)營(yíng)理念在存在娛樂(lè)中心的建設(shè)中，例如娛樂(lè)中心本身是掙錢(qián)的，但是配套的酒店就是不掙錢(qián)。
第七，地方政府的政績(jī)工程確實(shí)也拉高了酒店投資。
第八，有一部分投資人是為了夢(mèng)想投資酒店業(yè)，以此為回報(bào)社會(huì)的善舉。他們會(huì)選擇在城市核心區(qū)建一個(gè)地標(biāo)性的酒店，自然這群人對(duì)于回報(bào)率也沒(méi)有要求。
最后，戴學(xué)峰總結(jié)道基于上面八點(diǎn)原因，中國(guó)的酒店業(yè)的數(shù)據(jù)顯示的確不掙錢(qián)，但是中國(guó)酒店業(yè)的投資額今后還會(huì)增長(zhǎng)。同時(shí)，他提出投資酒店并不像很多專(zhuān)家說(shuō)的投資很多泡沫。